第366条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第367条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

　　第368条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第369条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第370条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　第371条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

　　为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典创设了居住权这一新型用益物权，具体规定在第366条至第371条，明确居住权原则上无偿设立；居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要；居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅原则上不得出租，等等。毋庸置疑，居住权制度的创设，在保障民事主体对住房保障的灵活安排、满足特定人群的居住需求等方面将发挥重大作用，同时为以房养老和公租房制度也提供了有力的法律保障。

　　由于居住权是为保障权利主体的基本生活居住需求问题，从现实出发，对于权利主体和客体的范围，司法实践中均应做狭义理解，将居住权的主体认定为具有特定身份的自然人为宜，至于居住权的客体，可以是整个房屋、房屋的一部分或者独立的房间。

　　根据民法典第366条、第371条的规定，居住权的权源包括合同和遗嘱。但在现实生活中，居住权的权源并不限于上述两种，比如，继承纠纷中被继承人通过遗嘱分割房屋所有权和居住权，赡养纠纷中法院判决设立居住权，离婚纠纷中以设立居住权的形式对生活困难一方予以帮助，分家析产纠纷中当事人通过分家协议分别确立所有权和居住权的归属，等等。为充分保障居住权人的利益，对居住权的权源宜做广义理解，不仅应包括意定、法定，还应该包括司法判定。民法典第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”但同时民法典第229条也规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此，人民法院的生效文书，宜认定为居住权登记设立的例外情形。

　　关于居住权的消灭，民法典第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”据此，居住权因期限届满或者居住权人死亡而消灭。由于居住权的权源包括合同，如若合同约定或法定的解除条件依法成就，根据民法典第557条第2款“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”的规定，居住权也会因解除条件成就的情形而归于消灭；同时，根据民法典第576条”债权和债务同归于一人的，债权债务终止”的规定，居住权主体混同，也会产生居住权消灭的法律后果。而且，民法典第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依此，如若居住权的客体毁损、灭失，同样会产生居住权消灭的法律后果。此外，居住权人对于居住权也有最终处分的权利，如若居住权人依自己的单方意思表示自行放弃居住权，此时居住权亦消灭。鉴此，司法实践中，不能仅将居住权的消灭情形限定于民法典第370条规定的“居住权期限届满或者居住权人死亡的”这两种情形。当然，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　对于以合同的形式无偿设立居住权的行为，还应当准用赠与合同的法律规定。民法典第663条第1款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”依此，以“以房养老”为例。在“以房养老”的情形下，受赠人履行扶养义务以及为赠与人或第三人设立居住权是赠与所附的义务，受赠人不履行扶养义务，不为赠与人或第三人设立居住权，赠与人可以根据第663条第1款撤销赠与。

　　根据民法典第369条规定，居住权人向他人转让居住权，以遗嘱处分自身居住权的，均属于无效；居住权人擅自出租房屋，所有权人可主张其停止出租行为，并请求承租人搬离，居住权人收取的租金应转交给所有权人，但是，是否会因为居住权人擅自出租房屋而导致居住权消灭，法律并无明确规定，需要司法解释予以进一步明确。

　　居住权设立后，居住权人负有合理使用特定的房屋、房屋的一部分或者独立的房间的义务，因不当使用造成特定的房屋、房屋的一部分或者独立的房间损坏的，应当承担赔偿责任；同时，因使用特定的房屋、房屋的一部分或者独立的房间而产生的必要费用如物业费、水电费，应当由居住权人自行负担。

　　从《民法典》的相关规定来看，法律并未禁止在已设立担保物权的房屋上设立居住权，亦未禁止对已设立居住权的房屋设立担保物权，居住权与担保物权可以并存。居住权设立后，居住权人对特定的房屋、房屋的一部分或者独立的房间享有独立的用益物权的同时，也应当承受已经在先设立的各类负担。以抵押权为例。如果抵押权存在于居住权设立之前，则其后设立的居住权不能对抗在先的抵押权，房屋被依法处分后，居住权将自然消灭。反之，居住权在先设立，则抵押权与司法查封不能对抗居住权，房屋被依法处分后，居住权不受影响。从司法实践看，若无特别约定，居住权一般解读为终身居住的权利，除非权利人放弃权利或房屋灭失等。从抵押权人的角度来看，居住权与抵押权的并存可能会对抵押权的行使造成实质上的冲突。如果抵押人提供已设立居住权的房屋作为抵押物，在居住权人终身居住的情形下，因居住权期限具有不确定性，通常会发生房屋难以评估、变现、交付等情形，房屋的交换价值实际上也难以确定。

　　王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师，九三学社新疆区委法律专门委员会主任。