6月12日，北京城建集团与红十字会合资成立的养老地产项目公司股权及债权，挂牌转让期又满了，但依然没有人接手。

　　早在3月6日，北京城建集团便将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司（以下简称“长青国际”）80%股权及6.2亿元债权挂牌转让，一个多月后的4月9日再次挂牌转让。

　　长青国际便是红十字会探索“公益性服务和市场化运作相结合”养老模式的实践者之一，也是北京曜阳国际老年公寓的所有者，该公司由北京城建集团和中国红十字基金会北京拔萃双语学校（以下简称“红十字会拔萃学校”）分别持股80%和20%。

　　北京城建集团挂牌甩卖的原因或是连续亏损，北京产权交易所挂牌文件显示，2012年和2013年长青国际均亏损约5000万元。

　　在红十字会最大的老年公寓项目北京曜阳老年国际公寓亏损甩卖之际，红十字会仍在不断扩张。除已经开业运营多年的扬州和杭州项目外，济南曜阳老年国际公寓也于今年3月开业，福州、五指山项目也已开工建设，中国红十字会总会事业发展中心（以下简称“红十字会事业发展中心”）计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。

　　红十字会与北京城建集团的合作始于2005年。当年6月，双方于北京市密云县西田各庄镇龚庄子村注册成立长青国际，注册资本2999.9万元，其中北京城建集团出资2400万元，持股80%，红十字会拔萃学校出资599.9万元，持股20%。

　　北京城建集团派驻北京曜阳老年国际公寓的副总经理徐艳向经济观察报表示，在此项目中，红十字会实际上并未掏钱，其注册资金系北京城建集团捐赠。

　　2006年，北京土地整理储备中心密云县分中心便征用了龚庄子村的206亩集体建设用地，征地补偿金为每亩3万元。北京市国土局成交文件显示，2007年6月，长青老年公寓公司以9097万元的底价拿下这挂牌的206亩居住用地，规划建筑面积约8万平方米，容积率为0.6，楼面地价约1100元/平方米。

　　2007年11月，北京曜阳国际老年公寓奠基，时任中国红十字基金会副理事长江丹在奠基仪式上介绍：“北京曜阳国际老年公寓是中国红十字基金会继在扬州、杭州之后兴建的第三所老年公寓，是由中国红十字基金联合北京城建集团实施的一个不以营利为目的的社会公益项目。该项目占地面积206亩，总投资约3.8亿，设有家庭式养老套房425套，可同时供1000位老人居住。”

　　但是直到2008年2月，该项目才拿到施工许可证，施工单位和设计单位均为北京城建集团下属子公司，分别为北京城建二建设工程有限公司和北京城建设计研究总院有限责任公司，合同约定竣工时间为2009年4月。

　　但直到2010年6月，北京曜阳国际老年公寓才竣工。北京城建当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，中原地产为该项目制作的一份营销策划方案显示，建议出售部分的售价在每平方米6500元至2万元。

　　“由于土地出让规定只能用于老年公寓，产权不能分割，所以我们没有销售。”徐艳称。北京曜阳老年国际公寓曾试图以“以租代售”的形式回笼资金，2010年至2011年上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与部分客户达成租赁协议，租赁最长可达70年。“签署70年租期的客户不到5%，”徐艳称，“后来有的老人过世了，也退回了一些。”

　　与此同时，北京曜阳国际老年公寓“以租代售”事件被媒体曝光，随后紧急叫停。2010年11月该项目建成后，长青老年公寓公司的法人代表便由红十字会的江丹变更为北京城建置地公司总经理蔡强。

　　此后，北京城建将425套公寓采用“会员保证金+租金”方式经营，具体为缴纳3万-10万元不等的保证金后，即可以每月4000元-6600元不等的价格租下公寓，租期最短三个月。

　　但是直到6月11日，该老年公寓仍有约一半闲置，“目前大概有200户入住，周围有医院，60岁以上老人可以入住。”北京曜阳国际老年公寓工作人员介绍。“没有入住的公寓还没有装修，因为要根据入住老人的需要来装修。”徐艳补充说。2012年和2013年，长青老年公寓公司均亏损约5000万元。

　　“曜阳老年公寓的定位是高端养老，有钱人的养老，子女早都解决好了，谁会去密云住你那个几十平方米的小房间？”一位曾与北京城建有过长期合作、从事养老地产的人士向经济观察报表示。

　　但徐艳并不这么认为：“现在做老年公寓的没有不亏损的，一个运营仅仅3年的老年公寓要想盈利不太现实。因为我们是公司，并不能享受到国家针对非盈利组织做养老产业的补贴，我们的土地出让金也没有返还，而且还要缴纳房产税等费用，水费、电费也都是商业用电、用水的价格。”

　　“另外我们对那些对国家、民族、社会曾作出突出贡献的伤残军人、劳动模范、见义勇为人士等老年朋友，还给予一些优惠，比如有一对社科院的老院士每个月的租金优惠到3000多元。”徐艳称，“但是并没有免费入住的，因为我们成本很高，我们是企业，不是公益福利机构”。

　　“养老地产成功的关键不在于开发优质的物业，而在于后续经营中能否将优质服务的成本降下来。但目前很多老年公寓都做不到这一点，一旦提供优质服务，经营成本就会迅速上升，从而拖累项目的后续经营。”房地产业内人士严跃进称。

　　早在2001年，红十字会事业发展中心便开始探索养老服务途径，2006年开始启动“曜阳国际老年公寓”项目，通过定向捐赠资金或与爱心企业合作建设曜阳国际老年公寓。

　　除北京曜阳国际老年公寓，红十字会建成运营的还有扬州和杭州项目，2009年11月扬州曜阳老年公寓一期投入使用，2011年5月杭州富春江曜阳国际老年公寓一期也已落成。

　　扬州和杭州曜阳老年国际公寓官网均显示，这两个项目土地均为政府无偿提供的划拨土地，但运作方式稍有不同。

　　扬州曜阳老年国际公寓占地177亩，开发总建筑面积约9.5万平方米，一期项目3.5万平方米，包含五栋公寓楼、一栋多功能会所及一栋医疗康复中心，已投资约1.3亿元，于2009年11月正式营业。“公寓建设资金约1亿余元，全部来源于社会各界爱心人士的捐助。”扬州曜阳老年国际公寓官网称，二期项目工程也于2012年8月开工。

　　但是由于资金紧张，扬州曜阳国际老年公寓二期工程建设项目改由中国红十字会总会事业发展中心与青岛普爱老龄产业投资管理有限公司（以下简称“青岛普爱”）合作建设。

　　工商资料显示，青岛普爱注册资金5000万，法人代表韩传志，其中韩传志和其持股80%的青岛郁士万山房地产开发有限公司（以下简称“青岛郁士万”）共出资4000万元，持股80%，韩传伟出资1000万元，持股20%。青岛郁士万还是2008年中国老龄事业发展基金会筹建的银龄基金的发起人之一。

　　杭州富春江曜阳老年国际公寓一开始便采用与企业合作的方式兴建。该老年公寓地处杭州富阳市黄公望隐居地黄公望村，占地100亩，总建筑面积5.7万平方米，总投资近3亿元。

　　该项目一期已完成3栋公寓楼和1栋会所、1栋康复综合楼，共1.5万平方米，二期4万平方米的自理型公寓正在筹建中，“估计两三年后能建好”，杭州曜阳国际老年公寓工作人员介绍。

　　2011年5月已经投入使用的杭州富春江曜阳老年国际公寓，最开始由红十字会与浙江富春江通信集团有限公司（以下简称“富春江集团”）合作，但是富春江集团于2010年10月退出，改由江苏曜阳老龄产业发展有限公司（以下简称“江苏曜阳”）负责建设。

　　工商资料显示，江苏曜阳法人代表马士军，注册资本2000万元，成立于富春江集团退出的2010年10月，投资人是江苏明城投资集团有限公司和中国红十字基金会扬州世明双语学校。

　　除无偿获得政府划拨土地、引进企业合作建设外，曜阳老年国际公寓还引进大型医院，实行“医养结合”的模式。

　　2010年10月，中国武警总医院便入驻北京曜阳国际老年公寓。去年5月底，复旦大学附属华山医院与富春江集团、红十字会合作共建的“富春江曜阳老年医院”揭牌，此后，“复旦大学附属华山医院中西医结合老年病与延缓衰老研究基地”又落户扬州曜阳老年国际公寓。

　　在运营方面，扬州和杭州曜阳国际老年公寓同样走的是高端养老路线，采用“会员保证金+月租”的运营模式。“因为是红十字基金的公益用地，所以采用会员制租赁的形式，一室一厅的房子，先交11万押金，每个月3480元租金，先交这么多钱然后再从这个钱里面扣。”杭州富春江曜阳国际老年公寓工作人员介绍，“不是本地户口也可以，主要是老人医疗问题，全国异地医保问题没有解决，北京户口只能回北京报销。”

　　中国红十字会总会事业发展中心（以下简称“红十字会事业发展中心”）宣布，计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。

　　3月22日，济南曜阳国际老年公寓开业，中国红十字会总会事业发展中心主任江丹在开业仪式发言。

　　济南曜阳国际老年公寓的一则招聘信息显示，招聘公司为懿德投资管理有限公司（以下简称“懿德投资”），是一家在全国范围内致力于养老、教育等相关产业投资与管理的专业化公司，总部位于北京，目前在北京、扬州、杭州等地拥有多所曜阳国际老年公寓，还在海南、福建、青岛、南京、重庆等地筹建国际老年医院、康复疗养院、居家会所。

　　2月22日，福州曜阳国际老年公寓奠基，该项目位于福州市连江县，一期占地约407亩，建筑面积25万平方米，可提供1700套公寓。

　　福州曜阳国际老年公寓由福建曜阳胜杰实业有限公司投资建设，成立于2012年12月，法人代表王国华。

　　去年12月31日，海南五指山曜阳国际老年公寓一期项目曜阳康体养老医院奠基，占地面积约30亩，建筑面积约1.4万平方米，预计将于今年底建成投入使用。五指山曜阳国际老年公寓规划总用地面积约200亩，建设面积约17万平方米，计划投资人民币4.5亿元，分两期开发。

　　2012年7月，五指山上居耀阳置业有限公司（以下简称“五指山曜阳”）以591万元的价格拿下了五指山市约2万平方米土地，每平方米地价不到300元。

　　工商资料显示，五指山曜阳成立于2011年2月，注册资本2000万元，法人代表成朝阳，五指山上居出资1600万元，中国红十字基金会北京拔萃双语学校出资400万元，分别持股80%和20%。

　　此外，红十字会事业发展中心三亚、南宁和银川等地的曜阳老年国际公寓也在筹建之中。5月12日，红十字会事业发展中心宣布，将与南宁共建南宁曜阳国际老年公寓，初步选址五象新区，可提供约1500张床位。

　　在北京城建因亏损而甩卖曜阳老年国际公寓项目公司股权之际，红十字会不断扩张的曜阳老年公寓，能否成功探索出一条“公益性服务和市场化运作相结合”的养老模式尚待时间检验。

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